中原澳门及珠海横琴2023年全年楼市回顾及前瞻

2023年珠海横琴楼市疫后开局良好，后因买家入市审慎，成交受限，年末政策支持力度加码，终止跌企稳，回暖有望。随着2024年到来，楼市走势将会如何，珠海横琴中原将对2023年楼市表现作全面回顾以及对2024年楼市作预测。

本次楼市回顾及前瞻发布会由中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、中原珠海市总经理陈宋林先生、中原横琴深合区副总经理陈瑞樊小姐主讲。

中原地产珠海市总经理陈宋林先生回顾全年珠海市况，2023年1-11月，珠海全市房地产商品房可供预售宗数共计213宗，同比下跌约12.7%，可供预售面积共计约266.4万㎡ ，同比下跌约27.2%。住宅可供预售面积约198.49万㎡ ，同比下跌约21.7%；办公可供预售面积约54.02万㎡，同比下跌约41.8%；商业可供预售面积约7.31万㎡ ，同比下跌约55.2%；其他可供预售面积约6.58万㎡ ，同比上涨约109.2%。

此外，2023年1-11月珠海商品房销售面积共计249.42万㎡ ，同比下跌约21.6%。住宅销售面积约198.53万㎡，同比下跌约20.2%；办公销售面积约26.77万㎡ ，同比下跌约8.7%；商业销售面积约11.89万㎡ ，同比下跌约59.9%。

数据来源：珠海市统计局

2023年疫情结束百废待兴，珠海土地供应量下降，供应建筑面积约622.4万㎡，供应占地面积约215.5万㎡。2022年珠海土地供应建筑面积1758.15万㎡，同比下降约182.5%。土地供应集中在3月份，共供应12宗，供应建筑面积约172.09万㎡，约占全年25.58%。

珠海2018年-2023年土地供应情况（土地面积万㎡）

数据来源：珠海市国土资源局

珠海土地市场成交处于经济缓慢复苏期间，但土地成交方面下降严重，个别月份成交量两极分化严重。2023年土地成交土地成交68宗，成交建筑面积约622.4万㎡。土地成交集中在2、6、7月份，共成交24宗，成交占地面积约261.88万㎡，约占全年42.08%。

2023年全年珠海网签成交量共计37,973套，较去年下跌11%；价格方面，珠海2023全年均价约22,044元/平方米，较去年微跌约3%。2023年珠海楼市在经历了一季度“小阳春”，二季度成交滑坡，三季度“认房不认贷”等利好政策救市后，四季度楼市筑底企稳，较多项目选择年底乘势入市。

数据来源：珠海预销售专网

2023年全年珠海最受欢迎区域为香洲区，共计网签成交13,848套，较去年下跌19%，主因香洲区作为珠海主城区，配套成熟、市场需求旺盛，无论是自住或投资都是稳健选择，备受买家青睐。

其次为斗门区，共计网签成交9,471套；金湾共计网签成交6,942套；横琴共计网签成交3,445套；高新区共计网签成交3,192套；高栏港共计网签成交1,053套，其他地区共计网签22套。临珠区域住宅方面，坦洲区共计网签成交3,400套；三乡区共计网签成交3,227套；神湾区共计网签成交1,393套。

2023年珠海住宅物业仍为成交主力，网签成交共计约22,397套，较去年微升约0.76%；住宅均价约25,142元/平方米，较去年上涨约3.86%。商业价升量跌，网签成交共计约1,025套，较去年下跌约39.24%；商业均价约25,413元/平方米，较去年上涨约26.05%。办公产品网签成交共计3,813套，较去年下跌约25.85%；价格方面，办公均价约17,427元/平方米，较去年上升约9.15%。

数据来源：珠海预销售专网

珠海全年市场波动明显，成交数据从年前小高峰到年中遇冷，再到年末新政救市回暖，整体呈现“S”型曲线。23年网签量较去年已见轻微升幅，但受经济大环境影响，买家入市仍相对谨慎，投资保守，商业、办公物业成交跌幅明显。 年底“认房不认贷”、降利率、解限购等利好政策的出台有力提振市场信心，市场整体在调整筑底，蓄力反弹。

展望未来，随着利好政策的不断深化落实，珠海楼市量价双双企稳，将保持健康态势稳步向好。兴业快线、金海大桥等多项城市规划的兑现，将联动珠海周边地区发展，路通财通；而与日递增的港/澳车北上，为大湾区融合加速助力，珠海作为北上首站，承接港澳资金优势巨大，珠海市场未来可期。

中原横琴深合区副总经理陈瑞樊小姐回顾2023全年横琴市况，横琴2023年网签成交量为3,445套 ，较去年下跌约14.11%，占珠海市网签成交总体比例约为9.07%。其中住宅物业是横琴市场交投主力，据统计住宅物业网签成交1,353套，占横琴总体网签比例约为39.27%。商业成交64套，占比约1.86%；办公成交则为544套，占比约15.79%。23年横琴有较长时间住宅供应不足，导致市场成交受限，网签套数锐减。四季度有“澳门新街坊”开售带旺市场气氛，多个住宅项目推新，市场气氛活跃，成交量大幅回升。但由于网签的滞后性，数据上暂未体现。至于价格方面，横琴23年均价约42,103元/平方米，较去年微升0.3%。

数据来源：珠海预销售专网（均价计算不包含其他类型物业）

2023年横琴最受欢迎区域为中央商务区，共计网签成交1,955套，同比微跌约0.61%，占横琴总成交比例约56.75%，以华发横琴湾成交居多，共网签695套高居该区榜首。

其次综合服务区也受到不少买家喜爱，网签成交525套，同比下跌约59.62%，占比约15.24%，以应来科创广场成交居多，共网签255套高居该区榜首。

此外，口岸服务区共成交367套，占比约10.65%，而科技研发区共计成交314套，文化创意区共计成交165套，国际居住区共计成交119套。

2023年横琴网签成交套数前十名分别为华发横琴湾695套、华发横琴荟483套、华发横琴府380套、横琴万象世界291套、应来科创广场255套、中冶口岸大厦145套、中葡商贸广场136套，荔枝湾花园129套、创新方娱乐文化中心123套和中冶逸璟花园119套。

数据来源：中原数据库

据横琴中原数据库数据显示，在2023年购买横琴物业的买家当中，以澳门区域买家居多，占比约49.29%；其次为广东省外买家，占比约21.09%，第三位则是广东其他买家，占比约11.22%。主因******澳人的“澳门新街坊”项目开售，优惠的价钱吸引了大量澳门买家排队入手，销售情况火爆，致使横琴本年澳门区域买家数量遥遥领先。但特别值得一提其中不少为非长居澳门人士，大多是早年已经移民或者是十多年前的投资移民人士，本次澳门新街坊把这一班人吸引到横琴实属好事。

据横琴中原数据库统计，2024年横琴市场预料将有12个项目入市或加推，将为市场提供约131万平方米供应量。其中将为市场提供约15.1万平方米商业供应，约104万平方米办公供应，约6.9万平方米住宅供应，约5.6万平方米文创供应。

其中，口岸服务区预计新增1个项目，将提供面积约26.5万平方米供应量；中央商务区预计新增6个项目，将提供面积约56.1万平方米供应量；文化创意区预计新增1个项目，将提供面积约16.5万平方米供应量；综合服务区预计新增1个项目，将提供面积约9.0万平方米供应量 ；科技研发区预计新增2个项目，将提供面积约11.1万平方米供应量，高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约12.5万平方米供应量。

数据来源：中原数据库

由于横琴用地规划所致，料未来仅有少量住宅新增供应，且未见纯住宅项目推新；而横琴极力推进与澳门产业融合、鼓励创新创业、放宽市场准入，发展势头猛烈，办公新增仍是主流趋势。

2023年横琴虽有较长时间未有拍地、缺乏住宅货源、交投淡静；但9月份起前有“认房不认贷”、“降首付”等政策利好刺激，后有“澳门新街坊”吸引客流，多个住宅项目相继推新，市场人兴财旺，成交逐渐回升。受经济大环境影响，市场资金易向高地价、高质量的项目倾斜，横琴住宅产品市场认可度较高，楼市的发展更取决于供应的稳定性。

近日《横琴粤澳深度合作区总体发展规划》（下称“《总规》”）正式公布，明确强调全力支持琴澳高度一体化发展，持续向市场显示横琴投资价值。随着政策的大力推进，料横琴楼市将得到强有力的正向助力，独特的地理优势将为横琴产品提供极大的价值加成。料在《总规》的稳步兑现下，横琴后市发展相对乐观。

中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾全国及大湾区楼市，2023年全年GDP核算1,260,582亿元，比去年同期增长5.2%，四季度环比增速分别为2.1%、0.6%、1.5%和1.0%。面对繁重的发展稳定任务，国家着力扩大内需，提升信心，为市场发展提供积极因素。

2023年，全国房地产开发投资11.09万亿元，较去年下降9.6%；房屋竣工面积9.98亿平方米，增长17.0%。商品房销售额11.17万亿元，下降8.5%，商品房待售面积6.73亿平方米，较去年增长19.0%，新开工面积呈现断崖式下跌。2023年商品房新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%，创2013年以来新低，较2019年高峰下降近六成。今年以来主动购置土地的多为央企、国企。民企拿地动作并不明显，且房企夺地也主要聚焦核心城市优质地块，表明开发商首要任务仍然是去库存，而新增投资方面不再追求大规模而改为追求高质素易出手。

另一方面虽然诸多金融支持政策，由于缺少执行细则、容错免责机制等原因，导致基层落实不到位，房企资金压力并未得到根本缓解。2023年，80家典型房企融资总量为5,752.28亿元，同比下降扩大至30.38%，从整体看2023年房企资金压力仍未有较大改观。

据不完全统计，去年全国逾200省市出台超过600个房地产调控措施，主要包括五方面：

第一，落地“认房不认贷”，8月25日，三部门联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少63省市官宣“认房不认贷”，泉州等11城更是放宽至“认贷不认房”。

第二，调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8月31日，两部门调整优化差别化信贷政策，将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否。

第三，动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限，1月5日，两部门发布首套房贷利率动态调节机制，此后近百城下调了首套房贷利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP。

第四，落实存量房贷降息，减轻居民负债压力，8月31日，央行、金监局发文指导商业下调存量首套住房贷款利率，据央行11月发布报告，存量房贷降息工作已经基本完成，涉及房贷规模超22万亿元，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元，户均每年减少3200元。

第五，降准降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期LPR10BP至3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。然而新房市场以货尾及去库存为主，在减少新盘刺激的情况下，全国二手房交易量占全部房屋交易量比重达到37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。

12月份中原大湾区指数报106.37点，连跌7个月，累跌逾12%，按月跌2.8%。四大中心城市指数续跌，其中深圳及广州与大湾区指数同步，齐跌7个月。12月份3个指数录得上升，升幅由0.91%至2.84%；9个指数下跌，跌幅1.5%至5.06%。

总结2023年，中原大湾区指数下跌7.1%，返回4年前水平。全年录得下跌指数7个，四大中心城市，只有澳门指数全年录得轻微升幅1.6%，其余三个城市均报跌，香港楼市于2023年价量齐跌，计及汇率因素，大湾区香港指数于2023年仅录2.7%跌幅，较纯以港币计算的楼价跌幅为少。香港于10月尾减辣，11月份成交量稍升，12月再优化移民政策加入房地产元素，坐实政策方向，普遍认为香港楼价会止跌回稳。

住宅交投续淡　全年不足三千

回顾邻近的澳门的房地产市场，虽然2023年年初受通关利好带动，澳门旅游及******业快速复苏，抑压多时的购买力一度释放，但美国多次宣布加息，高息且外围环境不明朗令市场买家却步，据财政局数据显示，今年第一季成交量约969宗，第二季约824宗，至第三季回落至590宗，第四季约530宗水平，总结2,913宗创1984年有纪录之来的历史低位。

澳门住宅成交走势

数据来源：澳门财政局

踏入2024年，楼市利好消息浮现，预计在第一季整固后、加息的终结，再加上推动楼市止跌回稳的政策方向明确，相信有助带动经济和市况好转。从今年1月1日起楼按上限统一为七成，拟不再向第二套房购买者征收印花税的减辣措施出台，预计在买家数量大幅增加及贷款放宽资金增多的情况下，今年楼市的成交量可以有望回到2021年的水平。

澳门商铺方面，在息口高企下，银行存款利率高达5厘，虽然手持资金的人知道不会长期持续，其亦会不断留意市场伺机而动，但普遍回报率要达3.5厘投资者才会考虑，而现时市面上的铺位回报一般只有约2.5至3厘左右的回报，因此成交在缺乏投资者，目前单靠用家的支撑。

据统计局资料推算，第四季商铺成交量约55宗，估计全年在约276宗水平，成交量按年跌约23%再创新低。各区商铺以自用客购入民生铺位占多，而少量旅游区的成交则为投资者入市。价格方面，民生区整体有15至20%的跌幅，而旅游区业主多为长线持有，一向价格硬净，但亦有小部份业主肯减价出货。

而香港市场方面，2023年香港整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录58,035宗，总值4,779.03亿元，较2022年分别下跌2.7%及13.8%。

整体住宅楼宇买卖登记录43,002宗及3,892.47亿元，较2022年下跌4.5%，宗数及金额均创近年新低，其中整体住宅楼宇宗数创近28年历史新低。

反映2023年香港利率向上及本地经济放缓，影响楼市交投疲弱。但随着息口见顶及市场憧憬减息，加上政府推出一系列措施救市，近期楼市气氛有所好转，成交增加，料将于2024年1月的登记数字中开始反映。

展望2024年，房地产政策有望初见曙光，不论内地核心与非核心城市的支持楼市政策、香港的投资移民及减辣、澳门的贷款及减辣，都足见推动楼市健康发展的政策是大方向，减辣、放宽、支持会持续加大力度，松绑潮出现令整个市场有机会重获信心。

最后由中原(工商舖)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生总结本次会议。今年港/澳车北上开通后，港澳市民来珠数量猛增，北上消费成为热潮，对珠海房地产市场发展是一大助力。作为北上首站，珠海乃至横琴的房价对于港澳地区是天然优势，相信未来在大湾区加速融合下，珠海市场将迎来更大的机遇。

中原澳门及珠海横琴

企业传讯部

15/1/2024