中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾全国及大湾区楼市，2024年第二季度全国GDP总值初步核算320,537亿元，同比实现4.7%的增长；上半年全国GDP总值616,836亿元，同比增长5.0%，全国固定资产投资同比增长3.9%。多项稳增长促回升政策靠前发力，逐步巩固经济回升力量，回看近三年全国GDP增速保持规律波动，国民经济运行总体平稳，转型升级稳步推进。
1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。
1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。
2024年6月中原大湾区指数报100.22点，已连跌13个月，仍企稳于100点以上，指数按月跌0.47%。6月份录得跌幅的指数共10个，跌幅由0.22%至1.9%，录得上升的城市2个，升幅介乎0.49%至1.25%。四大中心城市指数继续齐跌，但跌幅明显较5月收窄。
于内地救市新政下，效果渐浮现，广州6月份一手网签达7623宗，创2023年6月以来新高，二手网签更突破一万宗，较5月升33%。深圳推528新政后，一二手成交量亦见颷升，二手成交达5309套，创40个月新高。今年上半年，中原大湾区指数累跌5.8%，四大中心城市于今年上半年皆录得跌幅，深圳及广州同跌逾9%，分别录得9.4%及9%的半年跌幅。
至于港澳市场方面，香港2024年上半年整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录35,089宗，总值2,809.32亿元，较2023年下半年的23,213宗及1,847.47亿元，分别上升51.2%及52.1%。宗数创2021年下半年45,797宗后的两年半新高。2月底撤辣后，楼市气氛迅速升温，买家恢复入市，刺激上半年整体交投回升。
香港2024年上半年整体住宅楼宇买卖登记录27,776宗及2,422.73亿元，较2023年下半年的16,780宗及1,465.12亿元，分别上升65.5%及65.4%。宗数是自2021年下半年34,166宗之后，创两年半新高。按月方面，6月份录3,856宗及344.91亿元，较5月的5,546宗及533.76亿元，分别下跌30.5%及35.4%。宗数创4个月新低，金额创3个月新低。住宅楼宇买卖宗数两个月累跌54.9%。
自四月中旬澳门楼市全面“撤辣”后，多个发展商把握时机去库存，优惠力度大，带动楼市气氛回复炽热，睇楼量及成交量大增。数据显示，第二季合共约1,028宗，较首季上升近一倍。至于价格方面，由于一手以低价开盘吸客，平均呎价约在7,000元水平，次季每平方米楼价约9.3万元，较去年同期回落约2%。
澳門次季住宅成交以一手为主导，尤其“撤辣”后观望气氛开始消散，发展商先求量再求价，部份新盘甚至较二手物业价低，吸引用家及投资者重回市场睇楼，市场焦点倾斜向一手，二手交投明显放缓，成交量仅占整体成交的4分之1。预测下半年澳门物业成交量会持续保持高水平，价格有可能微升。
总结2024 年上半年，国内房地产政策宽松主基调不变，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至 15%、取消房贷利率下限。上半年有机构录得近222 省市共约341次政策宽松，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。展望未来，中央层面将拓宽思路，推出更多去库存政策举措，完善“市场+保障”供应体系。
中原珠海三级市场区域总监梁靖洲先生回顾第二季珠海市况，2024年1-5月，珠海全市房地产商品房可供预售宗数共计79宗，同比下跌约26.9% ，可供预售面积共计137.99万㎡ ，同比下跌约5.7%。住宅可供预售面积约86.78万㎡ ，同比下跌约21.9%；办公可供预售面积约41.57万㎡，同比增长约62.3%；商业可供预售面积约8.93万㎡ ，同比增长约187%。
此外， 2024年1-5月珠海商品房销售面积共计92.78万㎡ ，同比下跌约35.8%。住宅销售面积约74.25万㎡，同比下跌约35.5%；办公销售面积约10.54万㎡ ，同比下跌约36.9%；商业销售面积约5.13万㎡ ，同比增长约19.5%。
2024年上半年全国经济不振，房地产市场持续低迷，珠海土地供应量下降，供应建筑面积约199.37万㎡。2023年上半年珠海土地供应建筑面积约408.19万㎡，同比下降约51.16%。土地供应集中在6月份，供应建筑面积约64.67万㎡，约占上半年32.44%；横琴新区5月新增土地供应1宗，为工业用地，6月新增土地供应1宗，为加油站用地。
上半年受全国房地产市场持续走低影响，开发商拿地意愿降至冰点，珠海土地成交方面下降严重，市场前景不容乐观。2024年上半年土地成交共20宗，成交建筑面积约145.63万㎡，同比下降67.39%。土地成交集中在5、6月份，成交建筑面积约64.82万㎡，约占全年44.51%.横琴新区6月成交土地1宗，宗地面积116395.82㎡，为工业仓储用地。
据横琴中原数据库监控，2024年第二季度珠海网签成交量共计8,947套，环比上升33.84%；价格方面，珠海全市第二季度均价约19,203元/平方米，环比下跌12.99%。二季度金湾、斗门各有一盘集中网签，影响成交数据量升价跌。二季度珠海解除限购限售、降低首付比例至15%、取消房贷利率下限、缩短商品房备案时间间隔、提高公积金贷款额度等多项大招颁布，置业成本下降，刺激部分需求明确的观望买家入市，珠海楼市热度逐渐复苏。
2024年第二季珠海最受欢迎区域为斗门区，共计网签成交2,810套，同比上升2.97%，主因斗门区有项目集中网签拉高交投量，且斗门新盘选择丰富，楼价亲民性价比高，备受刚需买家青睐。其次为金湾区，共计网签成交2,205套；香洲区共计网签成交2,065套；横琴新区共计网签成交1,333套；高新区共计网签成交457套；高栏港共计网签成交73套。
临珠区域住宅方面，坦洲区共计网签成交约895套；三乡区共计网签成交约267套；神湾区共计网签成交约253套。
2024年第二季度珠海住宅仍为成交主力，网签成交共计5,652套，同比下跌15.96%；住宅均价约21,867元/平方米，较去年第二季度下跌约14.26%。商业环比量升价跌，网签成交共计238套，同比上升26.60%；商业均价约17,885元/平方米，较去年第二季度下跌约40.81%。办公产品网签成交共计980套，同比微跌约3.54%；价格方面，办公均价约14,700元/平方米，较去年第二季度下跌约11.37%。
珠海次季解除限购限售、降首付降利率等新政频发，提振力度优于近年，政策面全力支持楼市复苏；但受限于经济运行压力，新政时效仍需时间发酵，次季末交投量已见回升，楼市整体处于筑底调整阶段。
展望未来，珠海楼市政策或将延续宽松基调，政府以旧换新、收储商品房等政策有望逐步落实，持续去库存、创需求、稳市场。面对港澳撤辣，广深解限等周边城市竞争压力，珠海改善市场热度将集中于高品质、高竞争力项目，抢夺市场份额；而对于刚需产品，“以价换量”或能吸引用家回归市场。
中原横琴新区副总经理陈瑞樊小姐回顾第二季横琴市况，横琴2024年第二季度网签成交量为1,333套 ，同比上升约15.31%，其中其他物业是横琴市场交投主力，据统计其他物业网签成交673套，占横琴总体网签比例约为50.64%。住宅成交524套，占比约39.31%；商业成交6套，占比约0.45%；办公成交则为128套，占比约9.60%。
随着楼市全面解限，首付比例下调等政策实施，二季度横琴住宅成绩不俗，华发系列项目以核心地段及优质产品力持续吸客，“澳门新街坊”住宅车位销情双旺，横琴整体量稳价升。
2024年第二季度横琴最受欢迎区域为文化创意区，共计网签成交731套，同比上涨约1362.00%，占横琴总成交比例约54.84%，以“澳门新街坊”成交居多，共网签483套高居该区榜首。
其次中央商务区也受到不少买家喜爱，网签成交367套，同比下跌约49.93%，占比约27.53%，以“华发横琴府”成交居多，共网签128套高居该区榜首。此外，科技研发区共计成交87套，占比约6.53%，而口岸服务区共计成交71套，综合服务区共计成交50套，国际居住区共成交9套。
2024年第二季度横琴网签成交套数前十名分别为澳门新街坊、港澳智慧城、华发横琴府、华发横琴荟、横琴万象世界、华发横琴玺、横琴口岸广场、荔枝湾花园、珠海横琴国际金融中心大厦和横琴总部大厦。
据横琴中原数据库统计，横琴次季整体成交量约为377套，环比增长约21.22%，成交均价约44,702元/㎡(以上数据无计入“澳门新街坊”项目)。次季横琴解限新政逐步落实，刺激市场热度，多个项目集中推新，配合年中节假日促销活动，吸引客户上访成交，目前住宅产品仍是客户首选。
2024年第二季横琴市场成交面积100平方米以下单位占比超6成，主要是以面积介乎80-100平方米单位居多，占总体成交约30.59%，主因第二季澳门新街坊、华发横琴荟等优质项目保持成交热度，带动该面积段单位交投上升。而横琴寓、横琴总部大厦亮相市场，其小面积单位地段优越，总价低易入手，亦吸引部分小预算买家入市。
据横琴中原数据库数据显示，在2024年第二季度购买横琴物业的买家当中，以澳门区域买家居多，占比约39%；其次为珠海本地买家，占比约28%，第三位则是省外买家，占比约23%。
主因澳门新街坊配套正在逐步兑现，不少先前观望的澳门买家陆续入场，成交热度持续；而横琴经济发展势头迅猛，二季度楼市解限购、降首付等政策大招齐发，资金门槛降低，吸引投资客布局横琴，省外买家比例继续攀升。
据横琴中原数据库统计，2024年下半年横琴市场预料将有11个项目入市或加推，将为市场提供约131.30万平方米供应量。其中将为市场提供约16.36万平方米商业供应，约96.71万平方米办公供应，约10.65万平方米住宅供应，约7.58万平方米文创供应。
其中，中央商务区预计新增6个项目，将提供面积约75.58万平方米供应量；综合服务区预计新增1个项目，将提供面积约8.96万平方米供应量；文化创意区预计新增1个项目，将提供面积约16.49万平方米供应量 ；科技研发区预计新增2个项目，将提供面积约17.78万平方米供应量，高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约12.50万供应量。
6月19日发布的横琴国土空间总体规划再次强调琴澳一体化发展，横琴承接澳门产业、民生需求，近期规划为围绕四新产业体系打造新型产业集群，未来横琴物业供应仍以办公为主，支持产业项目落地，产业多元持续发展。
通过琴澳团签多次往返、新街坊放宽限购、楼市降首付取消房贷下限、横琴解限购、横琴国土空间总体规划颁布等一系列动作，琴澳深度合作的规划正在逐渐兑现。二季度横琴多发展商乘政策东风，落力推新促销，上访及成交量均呈明显增长，横琴楼市活力不断显现。
经历数年的磨合期，横琴现在正是向上发展的前夕，未来横琴住宅供应量逐渐收窄，在供过于求的情况下，横琴住宅的价值是大体趋升的。若后期政策稳步落实发展，促产业繁荣聚集人气，长远看横琴后市发展较为乐观。
